Прогноз рынка коммерческой недвижимости 2016 2017

«Консенсус-прогноз» на рынке коммерческой недвижимости: итоги II кв. 2017 года

В рамках III Консенсус-прогноза эксперты рынка коммерческой и жилой недвижимости подвели итоги динамики основных показателей за 2 кв.2017 года. Компания RRG как инициатор проекта провела сравнительный анализ прогнозных и фактических данных: макроэкономические индикаторы, цены в сегментах купли-продажи и аренды, уровень вакантности.

Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости о динамике ключевых показателей в коммерческом и жилом сегментах на московском рынке. Такой прогноз основан на большом количестве экспертных оценок, что снижает его субъективность и делает достаточно точным даже в нестабильных экономических условиях. В III глобальном консенсус-прогнозе принимают участие порядка 20 игроков, в частности, Cushman&Wakefield, RRG, Blackwood, Welhome, «Ритейл Консалтинг Групп», Strategy Capital Advisor, Prime Quality, Rusland SP и другие.

По итогам 2 кв. 2017 года отклонение только по 5-ти фактическим показателям из 17-ти превысило 10%. Самый точный прогноз был дан по показателю цена барреля нефти. Точность прогноза в данном случае составила 0,1%. По средней ставке аренды в целом по рынку различие прогноза и факта оказалось равно 1,3%.

Максимальное отличие между прогнозными и фактическими значениями наблюдалось по уровню вакантных площадей класса А – 24,9%. Прогноз по средневзвешенной цене торговой недвижимости превысил факт на 19,0%, а по цене коммерческой недвижимости в целом – 19,2%.

Макроэкономика

Различие по стоимости барреля нефти составило 0,1% (47,7 долларов за баррель). Индекс ММВБ был предсказан с погрешностью 5,1% (1 959 – прогноз и 1 863 – факт). Прогноз курса доллара (67,5 рублей) оказался на 16,6% выше фактического (57,9), а прогнозный курс евро (75,9 рублей) больше фактического (65,1) на 21,1%.

Торговая недвижимость

Ожидания экспертов по динамике цен купли-продажи торговой недвижимости оказались выше реальности на 19,0% (286 166 рублей за кв.м – прогноз, 240 502 рублей за кв. метр – факт). Разница между фактической (1 042 581 руб./кв.м) и прогнозной (979 356 руб./кв. м) ценой 1 кв.м стрит-ритейла в пределах Садового кольца составила 6,5%.

Что касается рынка аренды торговой недвижимости, то прогнозная ставка на 3,7% меньше фактической (30 239 и 31 402 руб./кв.м/год). Расхождение арендных ставок в сегменте стрит-ритейла центра Москвы между фактическими (63 365 руб./кв.м/год) и прогнозными данными (69 439 руб./кв.м/год) составило 8,7%.

Офисная недвижимость

Жилая недвижимость

В сегменте жилья эконом-класса средняя цена квадратного метра расхождение прогноза и факта составило лишь 7,5% (196 589 руб/кв.м – прогноз, 182 855 руб/кв.м – факт).

Самые точные эксперты

По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с четырьмя наиболее точно спрогнозированными показателями показал Горшенин А., с тремя – Шибаев А. и Каминский В., с двумя – Галеев А., Михайлов А.

Источник

Рынок коммерческой недвижимости Москвы. Итоги 2017 года

Основные выводы

1. Объем предложения на рынке продажи коммерческой недвижимости Москвы за год значительно снизился при одновременном существенном снижении цен. На рынке аренды коммерческой недвижимости напротив, ставки остались на уровне декабря 2016 года при менее значительном снижении объема предложения.

2. Объем предложения как на рынке аренды, так и на рынке продажи вырос за год только по торговым помещениям., На рынке аренды снижение ставок наблюдалось только по торговым объектам, а на рынке продажи снижение цен по ним в сравнении с другими видами недвижимости было максимальным.

3. По отдельным сегментам на рынках аренды и продажи ситуация сложилась следующая:

— Снижение ставок по торговым объектам было менее значительным по сравнению со снижением цен и мало отличалось по объектам как в пределах и так за пределами Садового Кольца. По объектам стрит-ритейл и ставки и цены за пределами центра снизились несущественно, в то время как в центре – гораздо значительнее и, особенно, цены.

— За исключением офисов, сдаваемых в аренду за пределами центра, объем предложения офисных объектов серьезно сократился, однако, если ставки умеренно выросли (более значительно – в центре), то цены – снизились (более существенно – в пределах Садового кольца).

— Общая площадь производственно-складских помещений на рынке аренды значительно снизилась, а ставки незначительно выросли. На рынке продажи средними темпами снизились и объем предложения и цены.

Главный вывод:

Отсутствие роста рынка коммерческой недвижимости, как и прежде, связано с недостаточным уровнем деловой активности строительства новых объектов и крайне скромных макроэкономических показателей.Несмотря на рост инвестиций в коммерческую недвижимость России, в 2017 году на 27% по отношению к 2016 году, отставание объема инвестиций от докризисного уровня 2013 года является более чем двукратным. В таких условиях, рынок аренды чувствует себя более уверенно, чем рынок продажи.

Реализация отложенного спроса на низком офисном рынке в виду низкой деловой активности пока не способна привести к росту цен даже в условиях сокращения объема предложения/. Положение на рынке аренды несколько лучше, однако рост ставок незначителен. Потребительский спрос остается низким как в связи с невысокими доходами населения, так и с преобладанием сберегательной модели поведения. Данные факторы оказывают отрицательное влияние на рынок торговых помещений, в целом, и к затовариванию рынка продаже, в частности.

В 2018 году, году президентских выборов, инвестиционная активность, скорее всего, будет традиционно невысокой. В условиях отсутствия роста инвестиционной и деловой активности, можно предположить, что заметного улучшения на рынке коммерческой недвижимости в течение года не произойдет.

Источник

Рынок коммерческой недвижимости 2017

Угрозы и тенденции

2016 год был непростым для рынка коммерческой недвижимости, и теперь эксперты с замиранием сердца делают прогнозы на 2017-ый. Чего ожидать? Будет ещё больший кризис? Или рынок стабилизировался и пойдёт развитие? Несмотря на разные точки зрения, большинство экспертов выделяют одни и те же угрозы для рынка коммерческой недвижимости в этом году.

Угрозы и проблемы 2017 года

Первая угроза представляет собой сокращение маржинальности. Уровень арендных ставок понижается, а расходы собственника только повышаются. Понижение ставок вызвано возросшей конкуренцией на хорошие объекты. Расходы собственников повышаются по причине изменений в законодательстве. Налог на коммерческую недвижимость теперь исчисляется из кадастровой стоимости, а не из инвентаризационной.

Вторая угроза также касается законов. Речь идёт об излишнем регулировании на законодательном уровне. Региональные власти запрещают строительство, ограничивают время работы (например, магазинов), устанавливают размер арендных ставок – всё это негативно сказывается на бизнесе, а значит и на аренде.

В третьих, нельзя не сказать о влиянии политики на рынок коммерческой недвижимости. Он сильно зависит от экономической ситуации в стране, а она в свою очередь от политической ситуации. В частности, неопределённые отношения с Западом оказывают воздействие на зарубежных инвесторов и на их вливания в российский рынок. А неустойчивость курса валют влияет на покупательскую способность населения, которая и без того падает.

Четвертая угроза состоит в том, что банки и госструктуры все больше приобретают объектов коммерческой недвижимости в свой портфель. Многие объекты перешли в управление банков из-за задолженностей. Это мешает развиваться отрасли по законам рынка. Слишком большое участие государства. При этом государственной поддержки на рынке коммерческой недвижимости не существует.

Офисная недвижимость

Анализ рынка офисной недвижимости 2016 года показал, что процент введённых в эксплуатацию помещений оказался в два раза ниже, чем в 2015 году. Новый год обещает нарастить обороты и сдать 440 000 квадратных метров офисов.

Олеся Дзюба, директор отдела исследований рынка CBRE, говорит о том, что объем офисных площадей, который введут в эксплуатацию в этом году, будет еще больше и составит 507 000 квадратных метров.

Читайте также:  Фракции в игре герои меча и магии

Что касается сделок по аренде и купле-продажи, то их ожидаемый объем – порядка 1,1 млн квадратных метров – комментирует Олеся Дзюба.

Количество вакантных площадей класса «А» должно остаться на уровне. А вот свободных офисов класса «В» станет меньше.

Что касается ставок, то они должны остаться стабильными. Если их рост возможен, то на 5 – 10%. Стоимость квадратного метра офисов класса «А прайм» начинается от 42 000 рублей, класса «А» от 18 000 рублей, класса «B» от 13 000 рублей.

Складская недвижимость

В складской недвижимости наблюдается тенденция перехода арендаторов в более качественные объекты и сосредоточение в распределительных центрах.

Если арендаторы могут позволить себе формат складов «built-to-suit» – они это делают. Если нет – предпочитут «класс А» и стандартный функционал.

Антон Алябьев, директор отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE, считает, что рынок складской недвижимости стабилизировался, и в конце 2017 года нас уже ожидают повышение ставок и сокращение вакансий. Евгений Нумеров, управляющий директор Skladman USG, подтверждает снижение уровня предложения в этом году.

Торговые помещения

Темп ввода в эксплуатацию торговых помещений в 2017 году будет сокращаться. Правда уровень заполняемости будет хорошим. Они будут открываться минимум на 80% заполненными (против прошлогодних 50-60%).

В регионах ожидается аналогичная ситуация. Есть много городов, в которых покупательская способность населения высока, но нет достойных торговых центров. Потенциал развития в таких регионах велик. Крупные сети ритейлеров, сегмент DIY и детских товаров, учитывая эти настроения, продолжают в них активное развитие.

Гостиницы

Гостиничный бизнес в столице испытывает на себе рост потока туристов. При этом отели люкс-класса осторожно относятся к такой тенденции и не повышают среднюю цену за номер/ночь.

Что касается регионов, уровень туризма подрос за счет введения санкций и соответствующего развития внутренних направлений.

В 2017 году в России должны открыться 11 отелей международных брендов. (В 2016 году их открылось 9, в 2015 – 13).

К 2021 году количество отелей международного уровня достигнет цифры – 109. Такие гостиницы откроются также в городах, где ранее не было отелей международных брендов: Хабаровск, Архангельск, Томск, Владимир, Тольятти, Оренбург, Владивосток, Переславль-Залесский Зеленоградск, Ставрополь, Кемерово, Саранск, Минеральные Воды, Новороссийск.

Инвестиции

Что касается инвестиций, то здесь встречаются два мнения. Первое: да, количество иностранных инвестиций сократилось, но видно растущий интерес зарубежных инвесторов в особенности со стороны Азии и Ближнего Востока (арабские вливания). Доля российских инвесторов в коммерческую недвижимость по-прежнему преобладающая.

Второе мнение: из-за нестабильности политических отношений с Западом и волатильности валюты – иностранные инвестиции под большим вопросом, и что нас ожидает неясно.

Пока лидирующие сферы коммерческой недвижимости для инвесторов – это офисная, торговая и гостиничная.

Объем инвестиций в 2017 по прогнозам должен достигнуть 5 млрд долларов.

Прогнозы

Мнения на ситуацию в 2017 году расходятся. Первый прогноз: рынок стабилизировался, пик пройден, и показатели 2017 будут улучшаться.

Второй: только в 2017 году нас ожидает настоящий кризис рынка коммерческой недвижимости, и всё стабилизуется к 2019 году. Однако эксперты отмечают, что ожидаемый спад будет не таким сильным, как в 2008-2009 годах.

В связи с такими прогнозами многие игроки заняли выжидательную позицию. Поэтому на рынке сейчас преобладает консерватизм в действиях.

Однако, как отметил руководитель компании «АРР» Виталий Денисов, не бывает такой ситуации, когда на рынке либо все развиваются, либо все не развиваются. Игроки, выжившие в сложной экономической ситуации 2016-ого, умеют подстраиваться под ситуацию и менять план и направление действий. Это означает, что, несмотря на общие экономические показатели – компании будут развиваться, инвесторы будут вкладываться, а сделки будут совершаться.

Источник

Рынок коммерческой недвижимости 2017

Угрозы и тенденции

2016 год был непростым для рынка коммерческой недвижимости, и теперь эксперты с замиранием сердца делают прогнозы на 2017-ый. Чего ожидать? Будет ещё больший кризис? Или рынок стабилизировался и пойдёт развитие? Несмотря на разные точки зрения, большинство экспертов выделяют одни и те же угрозы для рынка коммерческой недвижимости в этом году.

Угрозы и проблемы 2017 года

Первая угроза представляет собой сокращение маржинальности. Уровень арендных ставок понижается, а расходы собственника только повышаются. Понижение ставок вызвано возросшей конкуренцией на хорошие объекты. Расходы собственников повышаются по причине изменений в законодательстве. Налог на коммерческую недвижимость теперь исчисляется из кадастровой стоимости, а не из инвентаризационной.

Вторая угроза также касается законов. Речь идёт об излишнем регулировании на законодательном уровне. Региональные власти запрещают строительство, ограничивают время работы (например, магазинов), устанавливают размер арендных ставок – всё это негативно сказывается на бизнесе, а значит и на аренде.

В третьих, нельзя не сказать о влиянии политики на рынок коммерческой недвижимости. Он сильно зависит от экономической ситуации в стране, а она в свою очередь от политической ситуации. В частности, неопределённые отношения с Западом оказывают воздействие на зарубежных инвесторов и на их вливания в российский рынок. А неустойчивость курса валют влияет на покупательскую способность населения, которая и без того падает.

Четвертая угроза состоит в том, что банки и госструктуры все больше приобретают объектов коммерческой недвижимости в свой портфель. Многие объекты перешли в управление банков из-за задолженностей. Это мешает развиваться отрасли по законам рынка. Слишком большое участие государства. При этом государственной поддержки на рынке коммерческой недвижимости не существует.

Офисная недвижимость

Анализ рынка офисной недвижимости 2016 года показал, что процент введённых в эксплуатацию помещений оказался в два раза ниже, чем в 2015 году. Новый год обещает нарастить обороты и сдать 440 000 квадратных метров офисов.

Олеся Дзюба, директор отдела исследований рынка CBRE, говорит о том, что объем офисных площадей, который введут в эксплуатацию в этом году, будет еще больше и составит 507 000 квадратных метров.

Что касается сделок по аренде и купле-продажи, то их ожидаемый объем – порядка 1,1 млн квадратных метров – комментирует Олеся Дзюба.

Количество вакантных площадей класса «А» должно остаться на уровне. А вот свободных офисов класса «В» станет меньше.

Что касается ставок, то они должны остаться стабильными. Если их рост возможен, то на 5 – 10%. Стоимость квадратного метра офисов класса «А прайм» начинается от 42 000 рублей, класса «А» от 18 000 рублей, класса «B» от 13 000 рублей.

Складская недвижимость

В складской недвижимости наблюдается тенденция перехода арендаторов в более качественные объекты и сосредоточение в распределительных центрах.

Если арендаторы могут позволить себе формат складов «built-to-suit» – они это делают. Если нет – предпочитут «класс А» и стандартный функционал.

Антон Алябьев, директор отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE, считает, что рынок складской недвижимости стабилизировался, и в конце 2017 года нас уже ожидают повышение ставок и сокращение вакансий. Евгений Нумеров, управляющий директор Skladman USG, подтверждает снижение уровня предложения в этом году.

Торговые помещения

Темп ввода в эксплуатацию торговых помещений в 2017 году будет сокращаться. Правда уровень заполняемости будет хорошим. Они будут открываться минимум на 80% заполненными (против прошлогодних 50-60%).

В регионах ожидается аналогичная ситуация. Есть много городов, в которых покупательская способность населения высока, но нет достойных торговых центров. Потенциал развития в таких регионах велик. Крупные сети ритейлеров, сегмент DIY и детских товаров, учитывая эти настроения, продолжают в них активное развитие.

Гостиницы

Гостиничный бизнес в столице испытывает на себе рост потока туристов. При этом отели люкс-класса осторожно относятся к такой тенденции и не повышают среднюю цену за номер/ночь.

Что касается регионов, уровень туризма подрос за счет введения санкций и соответствующего развития внутренних направлений.

Читайте также:  Структурный гороскоп григория кваши для крысы

В 2017 году в России должны открыться 11 отелей международных брендов. (В 2016 году их открылось 9, в 2015 – 13).

К 2021 году количество отелей международного уровня достигнет цифры – 109. Такие гостиницы откроются также в городах, где ранее не было отелей международных брендов: Хабаровск, Архангельск, Томск, Владимир, Тольятти, Оренбург, Владивосток, Переславль-Залесский Зеленоградск, Ставрополь, Кемерово, Саранск, Минеральные Воды, Новороссийск.

Инвестиции

Что касается инвестиций, то здесь встречаются два мнения. Первое: да, количество иностранных инвестиций сократилось, но видно растущий интерес зарубежных инвесторов в особенности со стороны Азии и Ближнего Востока (арабские вливания). Доля российских инвесторов в коммерческую недвижимость по-прежнему преобладающая.

Второе мнение: из-за нестабильности политических отношений с Западом и волатильности валюты – иностранные инвестиции под большим вопросом, и что нас ожидает неясно.

Пока лидирующие сферы коммерческой недвижимости для инвесторов – это офисная, торговая и гостиничная.

Объем инвестиций в 2017 по прогнозам должен достигнуть 5 млрд долларов.

Прогнозы

Мнения на ситуацию в 2017 году расходятся. Первый прогноз: рынок стабилизировался, пик пройден, и показатели 2017 будут улучшаться.

Второй: только в 2017 году нас ожидает настоящий кризис рынка коммерческой недвижимости, и всё стабилизуется к 2019 году. Однако эксперты отмечают, что ожидаемый спад будет не таким сильным, как в 2008-2009 годах.

В связи с такими прогнозами многие игроки заняли выжидательную позицию. Поэтому на рынке сейчас преобладает консерватизм в действиях.

Однако, как отметил руководитель компании «АРР» Виталий Денисов, не бывает такой ситуации, когда на рынке либо все развиваются, либо все не развиваются. Игроки, выжившие в сложной экономической ситуации 2016-ого, умеют подстраиваться под ситуацию и менять план и направление действий. Это означает, что, несмотря на общие экономические показатели – компании будут развиваться, инвесторы будут вкладываться, а сделки будут совершаться.

Источник

В 2017 году рынок аренды чувствовал себя более уверенно, чем рынок продажи

Компания RRG представила результаты исследования рынка коммерческой недвижимости за 2017 год. Основные выводы, которые были сделаны аналитиками:

1. Объем предложения на рынке продажи за год значительно снизился при одновременном существенном снижении цен. На рынке аренды, напротив, ставки остались на уровне декабря 2016 года при менее значительном снижении объема предложения.

2. Объем предложения как на рынке аренды, так и на рынке продажи вырос за год только по торговым помещениям. На рынке аренды снижение ставок наблюдалось только по торговым объектам, а на рынке продажи снижение цен по ним в сравнении с другими видами недвижимости было максимальным.

3. По отдельным сегментам на рынках аренды и продажи ситуация сложилась следующая:

– Снижение ставок по торговым объектам было менее значительным по сравнению со снижением цен и мало отличалось по объектам как в пределах, так и за пределами Садового кольца. По объектам стрит-ритейл и ставки и цены за пределами центра снизились несущественно, в то время как в центре – гораздо значительнее (особенно цены).

– За исключением офисов, сдаваемых в аренду за пределами центра, объем предложения офисных объектов серьезно сократился, однако если ставки умеренно выросли (более значительно – в центре), то цены – снизились (более существенно – в пределах Садового кольца).

– Общая площадь производственно-складских помещений на рынке аренды значительно снизилась, а ставки незначительно выросли. На рынке продажи средними темпами снизились и объем предложения, и цены.

Главный вывод

Отсутствие роста рынка коммерческой недвижимости, как и прежде, связано с недостаточным уровнем деловой активности строительства новых объектов и крайне скромных макроэкономических показателей. Несмотря на рост инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2017 году на 27% по отношению к 2016 году, отставание объема инвестиций от докризисного уровня 2013 года является более чем двукратным. В таких условиях рынок аренды чувствует себя более уверенно, чем рынок продажи.

Реализация отложенного спроса на низком офисном рынке ввиду низкой деловой активности пока не способна привести к росту цен даже в условиях сокращения объема предложения. Положение на рынке аренды несколько лучше, однако рост ставок незначителен. Потребительский спрос остается низким в связи как с невысокими доходами населения, так и с преобладанием сберегательной модели поведения. Данные факторы оказывают отрицательное влияние на рынок торговых помещений в целом и к затовариванию рынка продаже в частности.

В 2018 году – году президентских выборов – инвестиционная активность, скорее всего, будет традиционно невысокой. В условиях отсутствия роста инвестиционной и деловой активности можно предположить, что заметного улучшения на рынке коммерческой недвижимости в течение года не произойдет.

Продажа

Рынок в целом

Объем предложения

За исключением начала года и серьезного всплеска в октябре, объем предложения в 2017 году оставался относительно стабильным. С декабря 2016 по декабрь 2017 года объем предложения по количеству снизился на 17%, а по общей площади – на 31% и составил 1 331 объект общей площадью 1 738 тыс. кв. м

Ценовые показатели

Цены на протяжении года постепенно снижались, при этом в феврале и августе произошли две ценовые коррекции. Снижение за год рублевых цен оказалось сопоставимым с показателями 2016 года и составило 10%, а долларовых – 20%. Средневзвешенная цена на рынке коммерческой недвижимости Москвы в декабре 2017 года снизилась до 168 804 руб./кв. м, или 2 865 долл./кв. м

Снижение цен, как и в 2016 году, происходило в условиях уменьшения объема предложения, что может свидетельствовать об отсутствии роста спроса под влиянием более чем скромных макроэкономических показателей. Общий объем предложения по стоимости с 469 млрд руб. в декабре 2016 года уменьшился на 38% и в декабре 2017 года составил 293 млрд руб.

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

За 2017 год объем предложения по общей площади торговых помещений вырос на 42%. По всем другим сегментам объем предложения, напротив, снизился: на 45% – по офисным, на 32% – по производственно-складским помещениям, и на 9% – по помещениям свободного назначения.

Объем предложения в декабре 2017 года составил 355 торговых объектов общей площадью 319 тыс. кв. м, 718 офисных объектов общей площадью 843 тыс. кв. м, 101 производственно-складское помещение общей площадью 353 тыс. кв. м и 157 помещений свободного назначения общей площадью 223 тыс. кв. м.

В структуре рынка по общей площади лидирующее положение в декабре 2017 года, как и ранее, заняли офисные помещения, доля которых на рынке составила 61%, второе место с долей 19% – у производственно-складских помещений, доля помещений свободного назначения составила 11%, а доля торговых помещений – 9%. Доля офисных помещений за год снизилась на 3 п.п., доля торговых помещений выросла на 2 п.п., доля помещений свободного назначения уменьшилась на 7 п.п., а доля производственно-складских помещений выросла на 8 п.п.

Судя по снижению средней площади экспонируемых объектов офисного и производственно-складского назначения на 23 и 27% соответственно, помещения больших размеров постепенно вымываются с рынка. Напротив, по торговым объектам и помещениям свободного назначения, средние площади которых за год выросли на 22 и 13%, спрос сместился в сторону более мелких объектов.

Ценовые показатели

Снижение цен наблюдалось по всем сегментам и составило: 16% по торговым объектам, 13% – по офисным,11% – по производственно-складским помещениям и 1% – по помещениям свободного назначения.

Объем предложения в стоимостном выражении по торговым объектам вырос на 20%, по офисным помещениям снизился на 52%, по производственно-складским помещениям – на 39%, а по помещениям свободного назначения – на 10%.

Минимальное снижение цен на помещения свободного назначения по сравнению с прочими видами недвижимости можно объяснить тем дисбалансом, который в динамике цен возник в 2016 году, когда снижение цен по таким объектам было максимальным. Поэтому речь, скорее всего, в данном случае, идет лишь о ценовой коррекции, а в остальном спрос на разные виды коммерческой недвижимости снижался в сопоставимых масштабах.

Читайте также:  Прогноз предсказателей на 2016 год для россии

Максимальное снижение цен в 2017 году было отмечено по торговым помещениям на фоне существенного роста их объема предложения. Это может быть связано с затовариванием рынка в связи с невысоким потребительским спросом в условиях низких доходов и распространение сберегательной модели поведения населения.

Торговая недвижимость

Объем предложения

В декабре 2017 года общая площадь предложения торговой недвижимости в центре по сравнению с декабрем 2016 года выросла на 19%, а за пределами центра – на 44%.

Всего в декабре 2017 года на продажу было выставлено 38 объектов в пределах Садового Кольца и 317 объектов за его пределами суммарной площадью 20 и 299 тыс. кв. м соответственно. Общий объем предложения торговых помещений в декабре составил 355 объектов общей площадью 319 тыс. кв. м со средней площадью объекта 900 кв. м.

Ценовые показатели

Цены на торговые объекты как в центре, так и за его пределами с декабря 2016 по декабрь 2017 года снизилась на 14% и составили, соответственно, 622 400 руб./кв. м и 194 422 руб./кв. м. Цена по всем торговым помещениям за 2017 год снизилась на 16% до 220 759 руб./кв. м. Стоимостной объем предложения торговых помещений за 12 месяцев в центре вырос на 3%, а на периферии – на 24%.

Street-retail

Объем предложения объектов формата street-retail за 2017 год по общей площади вырос на 51% и составил 34 тыс. кв. м. В центре общая площадь экспонируемых объектов выросла на 114% до 6 тыс. кв. м, а за его пределами – на 41% и составила 27 тыс. кв. м.

Средневзвешенная цена в целом по городу снизилась на 8% и составила 382 352 руб./кв. м/год. В центре цены снизились на 33% до 732 913 руб./кв. м/год, а за его пределами, – на 4% до 301 778 руб./кв. м/год.

По сравнению с 2016 годом, ситуация в ценовой динамике поменялась, и, если в 2016 году максимальное снижение цен наблюдалось по помещениям за пределами центра, то в 2017 году максимальное снижение цен отмечалось по объектам уже в центре. Данная ситуация свидетельствует о нестабильности развития рынка.

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложения офисов в центре снизился на 53% по общей площади и на 49% по количеству, а за пределами центра уменьшился на 44% по общей площади и увеличился на 23% по количеству.

Всего в декабре 2017 года было выставлено 102 объекта общей площадью 87 тыс. кв. м в пределах Садового кольца и 616 объектов за его пределами суммарной площадью 756 тыс. кв. м. Общий объем предложения офисных площадей составил 718 объектов общей площадью 843 тыс. кв. м со средней площадью одного объекта 1 174 кв. м.

Ценовые показатели

За 12 месяцев с декабря 2016 по декабрь 2017 года средневзвешенная цена на офисные объекты в центре снизилась на 24% до 327 424 руб./кв. м, а за пределами Садового кольца снизилась на 8% до 168 994 руб./кв. м Средневзвешенная цена по всем офисным помещениям за 2017 год уменьшилась на 13% и составила 185 378 руб./кв. м.

Судя по значительному снижению цен в 2017 году на офисные объекты в центре, спрос на них после роста в 2016 году существенно сократился.

Уменьшение объема предложения в стоимостном выражении составило 64% до 28 млрд. руб. в пределах Садового Кольца и 48% до127 млрд. руб. за его пределами, а в целом стоимость офисных объектов в 2017 году уменьшилась на 52% до 156 млрд руб.

Аренда

Рынок в целом

Объем предложения

Объем предложения на протяжении 2017 года заметно колебался от месяца к месяце, но в целом можно сказать, что до лета он рос, после чего снижался. Общее снижение объема предложения по площади за 12 месяцев составило 7%. В декабре 2017 года на рынке экспонировалось 2 992 объекта общей площадью 1 467 тыс. кв. м

Ценовые показатели

Арендные ставки на протяжении 2017 года так же, как и объем предложения, колебались, но несущественно. Средняя ставка на рынке аренды с декабря 2016 по декабрь 2017 года выросла на 1% в рублевом и снизилась на 9% в долларовом выражении. В декабре средняя арендная ставка составила 18 236 руб./кв. м/год, или 313 долл./кв. м/год.

На фоне низкой инфляции (2,5% за 2017 год по данным Росстата) и крайне скромных иных макроэкономических показателей, 1-%-ный рост ставки можно оценивать как вполне хороший показатель, характерный для нашей «новой экономической реальности». По сравнению с рынком продажи рынок аренды по всем видам недвижимости в данных условиях чувствует себя существенно лучше.

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

Ценовые показатели

Средняя ставка на торговые помещения с декабря 2016 по декабрь 2017 года снизилась на 5% до 30 627 руб./кв. м/год, на офисные – выросла на 3% до 17 129 руб./кв. м/год, на производственно-складские помещения выросла на 2% и составила 6 526 руб./кв. м/год. Судя по снижению арендной ставки, наименьшим спросом, пользовались торговые помещения.

После некоторого роста ставок на торговые помещения в 2016 году, когда ставки по офисной недвижимости и помещениям производственно-складского назначения снизились, ситуация поменялась на прямо противоположную. Низкий спрос на торговые помещения, как и на рынке продажи, может быть вызван низкими доходами населения и преобладанием сберегательной модели поведения.

Торговая недвижимость

Объем предложения

Всего в декабре 2017 года на рынок было выставлено 43 объекта суммарной площадью 10 тыс. кв. м в пределах Садового Кольца и 625 объектов площадью 211 тыс. кв. м за его пределами. Общий объем предложения торговых помещений составил 668 объекта общей площадью 221тыс. кв. м со средней площадью одного объекта 331 кв. м.

Ценовые показатели

Street-retail

Объем предложения объектов формата street-retail за 12 месяцев по общей площади вырос на 12%, в т.ч. в центре снизился на 6%, а за пределами вырос на 14% и составил 17 объектов общей площадью 3 тыс. кв. м в центре и 224 объекта площадью 61 тыс. кв. м за его пределами.

Cредняя арендная ставка за 12 месяцев сократилась на 9% до 33 948 руб./кв. м/год, при этом в центре снизилась на 16% до 70 361 руб./кв. м/год,, а за его пределами – на 4% до 31 184 руб./кв. м/год,.

Ситуация со спросом по street-retail в центре несколько отличается от ситуации по торговым помещениям в целом тем, что в 2016 году цены на street-retail в центре росли. Тем не менее, в 2017 году снижение цен на такие объекты явно превышает снижение цен на street-retail на периферии.

Офисная недвижимость

Объем предложения

Всего в декабре 2017 года было выставлено 174 объекта в пределах Садового кольца и 1 612 объекта за его пределами суммарной площадью 57 и 693 тыс. кв. м соответственно. Общий объем предложения офисных помещений в декабре составил 1786 объектов общей площадью 750 тыс. кв. м со средней площадью одного объекта 420 кв. м.

Ценовые показатели

Средняя ставка по офисным объектам за 2017 год в целом выросла на 3% до 17 129 руб./кв. м/год. В пределах Садового кольца средняя ставка выросла на 10% и составила 28 049 руб./кв. м/год, а на периферии – на 5% до 15 950 руб./кв. м/год. Суммарная годовая арендная плата по офисным предложениям в центре уменьшилась на 38%, а за пределами Садового Кольца – выросла на 5%. Судя по изменению ставок за последние 2 года, спрос на офисные объекты в центре более высок, чем за его пределами.

Источник

Поделиться с друзьями
Расскажем обо всем понемногу
Adblock
detector