Прогнозы на недвижимость 2015 в регионах

Пора возвращаться назад. Когда квартиры начнут дешеветь

Фото © ТАСС / Сергей Мальгавко

» src=»https://static.life.ru/publications/2021/0/18/342941903845.79224.jpeg» loading=»lazy» style=»width:100%;height:100%;object-fit:cover»/>

Как отмечают риелторы, цены на жильё находятся сейчас на многолетнем пике. Правда, если брать стоимость жилья в рублёвом эквиваленте.

— Только за прошлый год квартиры подорожали в среднем на 20%. При этом доходы населения падают. В такой ситуации дальше дорожать такими же темпами квартиры однозначно не смогут. Есть два наиболее вероятных сценария развития событий. Либо цены зафиксируются на нынешних значениях, либо постепенно начнут снижаться. Программа льготной ипотеки уже не приносит таких дивидендов, как в прошлом году. Уровень отказов в ипотечном кредитовании доходит до 60%, — говорит эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

В прошлом году цены на недвижимость росли ещё и из-за большого спроса. Ставки по депозитам стали активно снижаться — и люди начали вкладывать сбережения в недвижимость. По словам Алексея Кричевского, они уже выкупили фактически весь запас ликвидных квартир.

— Количество проектов, которые планируются к выводу на рынок, будет примерно на 10–15% выше прошлогодних значений. То есть только на московский рынок может выйти до 90 новых жилых комплексов. Для сравнения: в 2020 году появилось 76 новостроек. Учитывая ужесточение конкуренции, девелоперам придётся подстраиваться под рынок и заигрывать со скидками. При этом вторичная недвижимость уже выбрала весь запас роста. За исключением тех квартир, которые будут продаваться в домах, введённых в эксплуатацию и заселённых в прошлом году, — отметил Алексей Кричевский.

Правда, по мнению аналитика, зимой и весной квартиры заметно не подешевеют. Снижения цен стоит ждать во второй половине года. При этом дорожать жильё может перестать уже в самое ближайшее время.

Наличную валюту взяли под контроль. Как теперь снять, перевести и хранить доллары

— Потенциал роста цен на вторичном рынке уже исчерпан. Во многом из-за ослабления активности покупателей к концу прошлого года (после резкого роста спроса летом – осенью). Сейчас мы придерживаемся прогноза, согласно которому в 2021 году средняя стоимость вторичного жилья останется примерно такой же, как и сейчас. Ценовые колебания если и будут наблюдаться, то не превысят 5%, — рассказал директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Сергей Шлома.

Ещё одна перспектива вторичного рынка жилья в 2021 году — здесь уже не будет наблюдаться столь резкого роста спроса, как в 2020-м. Как отмечает Сергей Шлома, число сделок может сравняться с уровнем 2019 года.

Впрочем, мнения на рынке недвижимости различаются. Многие риелторы считают, что в ближайшие месяцы квартиры не только не подешевеют, но и продолжат дорожать.

Цены на квартиры будут расти до тех пор, пока это позволяет спрос — в первой половине 2021 года его продолжит подогревать дешёвая льготная ипотека. Потом всё будет зависеть от величины процентных ставок и желания людей покупать жильё по ценам, которые установят застройщики. Такое мнение высказал эксперт агентства недвижимости «Авахо» Станислав Манжиевский.

По его прогнозам, в этом году продолжит дорожать жильё небольшой площади — студии и однокомнатные квартиры. Из-за относительной доступности спрос на них выше, чем на более дорогие «двушки» и «трёшки».

Гонка сбережений. Куда вкладывать деньги в 2021 году

Станислав Манжиевский считает, что снижение стоимости жилья в ближайшее время маловероятно, так как помимо ипотеки на цены продолжает влиять инфляция. При сильном провале спроса во второй половине года подорожание начнёт замедляться. В дальнейшем при таком сценарии на рынке не исключена временная стагнация цен.

Руководитель Департамента продаж Российского аукционного дома (РАД) Наталья Круглова тоже считает, что ждать снижения стоимости квартир пока рано.

— На повышение стоимости жилья работают такие факторы, как страх падения курса рубля и роста инфляции, подогреваемый сокращением рыночного предложения квартир. Подогревают цены также большой объём денежной массы на рынке (включая в неё доступную ипотеку) и отсутствие альтернативы в виде арендного жилья. Пока влияние этих факторов перекрывает воздействие тенденций, работающих на снижение стоимости жилья. Поэтому мы видим рост цен на 20% за год и в Москве, и в Санкт-Петербурге, — пояснила Наталья Круглова.

По её словам, у застройщиков в середине этого года был план: если цены начнут падать, они будут выводить на рынок меньше жилья. Поэтому, как только фактор ипотеки перестанет быть драйвером спроса, застройщики скорректируют объёмы ввода для сохранения цен как минимум на прежнем уровне.

— Наиболее чувствительным окажется сегмент эконом и комфорт. Первые признаки ценовой коррекции мы увидим там. Также надо принять во внимание, что самим застройщикам станет уже неинтересно работать в экономсегменте: затраты на ленд-девелопмент выросли, спрос волатилен. Уверена, мы увидим рост новых проектов в бизнес-классе и переток внимания девелоперов к более высоким сегментам жилья. В то же время есть сценарии, при которых квартиры могут подешеветь. Например, если ипотека резко подорожает, государство даст импульс развитию рынка аренды, или ещё какое-то законодательное изменение всколыхнёт рынок. К тому же по разным причинам может вырасти число людей, которые не смогут обслуживать ипотеку. Тогда мы можем увидеть и драматическую ценовую коррекцию. На рынке появится много «первичной вторички», которая, безусловно, опустит рыночные цены жилья, — заключила Наталья Круглова.

Источник

Прогнозы-2015: цены на недвижимость резко падать не будут

Жилье

Евгений Редькин, генеральный директор компании «Реалист»:

— В 2015г. объемы сделок на рынке могут существенно сократиться. В том числе усугубят ситуацию и растущие ставки по ипотеке. В 2014г. доля ипотечных покупателей на рынке недвижимости экономсегмента составляла до 50%. Очевидно, что в связи с повышением ставок этот финансовый инструмент станет малодоступным для большинства покупателей. Если все же для приобретения жилья необходим ипотечный кредит, то в сложившейся экономической ситуации необходимо быть уверенным в стабильности своего финансового положения в долгосрочной перспективе.

Если же мотивом покупки является желание заработать на росте цен, то при ожидаемом в скором будущем снижении спроса, в том числе и за счет выброса на рынок ранее купленных инвестиционных квартир, которые составят своего рода конкуренцию первичному строящемуся рынку жилья, сегодняшний частный инвестор вряд ли сможет в перспективе быстро реализовать свою недвижимость и будет вынужден серьезно снижать цену.

Сергей Смирнов, генеральный директор интернет-сервиса «Агентон»:

Для вторичного рынка, в отличие от рынка новостроек, характерно формирование цен за счет «психологии толпы». Сейчас толпа собственников находится в состоянии «легкого сотрясения мозга». Любой врач вам скажет, что после такого в голове запускаются разные процессы: одним наверняка придет желание продавать свою квартиру только за доллары, другим придет желание повысить цены в рублях в пересчете с летнего курса доллара на декабрьский. Чтобы понять как поведет себя рынок вторичного жилья и как будет принимать решение толпа собственников надо понаблюдать за ним первый квартал 2015г. Одно настораживает точно, порог входа свободного капитала на рынок (стоимость малогабаритных квартир) за 2014г. вырос на 15-20%. Если нет притока свободного капитала в тело «альтернативной цепочки» все встает. Поэтому надо смотреть прежде всего на стоимость сделки по 1-комнатной малогабаритной квартире. Если там она останется на прежнем уровне или будет расти, рынок окончательно встанет. В альтернативные сделки не будут поступать «живые» деньги.

Читайте также:  Руны и ставы все про них

Алексей Могила, глава представительства Rossmils Investments в России:

— Рынок на конец 2014г. переживает ажиотажный спрос во всех сегментах недвижимости. Потрясения, связанные с повышением ставки и стремительным падением рубля, подстегнули рынок и стимулировали спрос. Многие девелоперы пересмотрели цены в сторону увеличения.

Ближайшие пару месяцев ажиотажный спрос поутихнет, однако сохранится некая волатильность цен в пределах 5-9%.

Объекты на стадии проектирования и начальных стадиях строительства будут заморожены или сроки ввода в эксплуатацию сильно скорректированы, а вторичный рынок и вовсе встанет. Новых проектов с сегменте элитной недвижимости на этих стадиях немного, поэтому то, что уже готово, будет пользоваться повышенным спросом.

Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп»:

— Сейчас все сегменты рынка недвижимости находятся в той ситуации, когда давать прогнозы сложно. Мы пытаемся примерить сценарии прошлых кризисов, прогнозировать спрос, динамику цен, мы порой противоречим друг другу, но то, что происходит каждый день, настолько беспрецедентно для экономики в целом и рынка недвижимости в частности, что любые прогнозы завтра могут оказаться нелепыми.

Повышение ключевой ставки в середине декабря и повышение цен застройщиками – сигнал для покупателей, благодаря которому буквально за несколько дней многие девелоперы выполнили планы за месяц, в офисах продаж очереди, мы, например, перешли на круглосуточный график работы.

В 2015 году я вижу два сценария развития событий.

Владислав Луцков, заместитель генерального директора Est-a-Tet:

— В 2015г. вероятно локальное и временное снижение стоимости квадратного метра как в рублях, так и в валюте. Однако в целом в 2015г. можно ожидать умеренный рост цен в пределах 10-15% преимущественно за счет повышения стадии строительной готовности. Дело в том, что платежеспособный спрос реализовался с опережением в 2014г., о чем говорят рекордные показатели продаж в первом и четвертом кварталах, когда за сутки компания могла реализовать около 90 квартир. Поэтому в дальнейшем количество сделок может пойти на спад, поскольку потенциальные покупатели в большинстве своем уже вложили рублевую массу в недвижимость.

Последние новости ипотечного рынка тоже неутешительны для будущего спроса: повышение большинством коммерческих банков процентной ставки минимум до 18%, а госбанками до 16% будут способствовать сворачиванию ипотечного рынка и как следствие сокращению количества сделок на 30-40%, поскольку ипотека заняла уже более 50% рынка.

В такой ситуации девелоперы вынуждены будут предлагать дисконт на покупку жилья, возможно, «маскируя» это под акции и скидки. Большинство проектов номинировано в рублях, за исключением сегмента элитного и премиального жилья, и именно там цены могут «просесть» сильнее всего. Уже сейчас застройщики и продавцы элитной недвижимости по некоторым проектам предлагают скидки, размер которых достигает 30%. Что касается проектов эконом- и комфорт-класса, как показал кризис 2008г., это самые «живучие» и не проседающие в цене сегменты, поскольку в Московском регионе все равно сосредоточен огромный отложенный спрос со стороны покупателей, которые хотят улучшить свои жилищные условия или обзавестись собственным жильем.

Застройщики в сегменте жилой недвижимости сейчас находятся в рублевых кредитах в отличие от предыдущего кризиса, и девальвация национальной валюты не сильно повлияет на исполнении их долговых обязательств, что нельзя сказать о повышении ключевой ставки, которая ведет к удорожанию кредитования. Помимо этого застройщики столкнуться с оттоком покупателей, в связи с чем запуск новых проектов может быть отложен «до лучших времен».

Офисы

Алексей Богданов, партнер S.A. Ricci:

— Следующий год станет одним из самых сложных для офисного рынка Москвы: будут выходить заранее обреченные на пустоту бизнес-центры, рост вакантных площадей вызовет падение ставок, не исключено, что рынок ждет череда банкротств.

Девелоперы, у которых есть возможность заморозить свои проекты, это сделают. 2015 год по инерции продемонстрирует высокие темпы строительства (на рынок выйдет около 1 млн кв. м офисных площадей), однако на фоне кризиса перепроизводства этот факт радости собственникам не принесет. Большая часть новых бизнес-центров замрет в ожидании арендаторов на неопределенный срок: предложение на офисном рынке в разы превышает спрос. Общее предложение качественных офисных площадей составляет 14, 2 млн кв. м. Поглощение в 2014г., по предварительным данным, не превысит 550 тыс. кв. м.

В результате приостановки выдачи банковских кредитов и заморозки большого объема строительства падение темпов прироста нового предложения в 2016г. может превысить 50%.

Источник

Эксперты советуют отложить покупку квартиры: цены на жилье пойдут вниз через пару месяцев

Действие льготной ипотеки завершится только в середине года, но прошлогодний ажиотажный спрос уже вымыл с рынка ликвидные лоты. Эксперты рассказали, стоит ли поторопиться и купить выбранное жилье или лучше подождать.

«Начиная с 1 июля, льготная ипотека в ряде регионов (однозначно в Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области) закончит свое действие, а с учётом тренда (и заявлений) Центробанка, следует ожидать роста ключевой ставки, за которой пойдет вверх и «обычная» («нельготная») ипотека. Но на другой стороне весов – стагнация доходов населения, которая попросту не позволит сохранить спрос на уровне «льготной» ипотеки. А когда спрос падает, то падают и цены (при прочих равных). Но серьезного снижения цен ожидать не стоит. Как показывает история, для падения цен должно произойти что-то большее, чем просто снижение спроса. Поэтому откладывать покупку на вторую половину года в том случае, если вы рассчитываете приобретать квартиру в ипотеку, я бы не рекомендовал», – рассказал Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи».

Тем не менее по словам другого эксперта, «влезать» в ипотеку прямо сейчас не стоит. На рынке дефицит ликвидных лотов. Однако уже через пару месяцев ситуация будет налажена.

«На данный момент предложение на рынке недвижимости заметно просело. Это отражается и на количестве, и на качестве объектов. А покупка квартиры – это очень серьезный шаг, требующий взвешенного подхода. Если покупка квартиры не является жизненно необходимой прямо сейчас, мы бы рекомендовали подождать выхода большего числа объектов на рынок. На данный момент мы фиксируем постепенное восстановление предложения, и есть основания предполагать, что в ближайшие месяцы рост предложения продолжится. Это, в свою очередь, сдержит цены», – говорит Ольга Шихова, руководитель департамента ипотеки агентства недвижимости «Бон Тон».

Откладывать приобретение недвижимости на 2022-ой эксперты также не советуют. Если спрос не «взвинтит» цены к концу этого года, то это произойдет за счет массового перехода девелоперов на проектное финансирование.

«Если после июля действие льготной ипотеки продлено не будет, то покупатели поспешат воспользоваться благоприятным периодом до этого времени, то есть рынок может увидеть всплеск спроса, за чем может последовать проседание, до тех пор, пока рынок не привыкнет к новым ставкам. Одним из факторов прироста цен в следующем году станет увеличение количества новостроек, которые реализуются по эскроу-счетам. На сегодняшний день на первичном рынке «старой» Москвы их доля составляет 47%», – говорит Екатерина Бережнова, главный аналитик агентства недвижимости «МИЭЛЬ».

Источник

Рынок жилой недвижимости городов России в 2015 году и прогноз на 2016 год

Прогнозируемое продолжение рецессии на рынке жилой недвижимости городов России не означает обвала рынка, по крайней мере в 2016 году.

Динамика цен на жилую недвижимость в 2015 году

В Москве (рис. 1) на первичном рынке в январе продолжался рост цен как реакция населения на макроэкономический шок декабря, но к марту цены снизились до 203,4 тыс. руб./кв. м (с 216,9 тыс. руб./кв. м в январе), а затем до августа (при сохраняющейся стабильности и даже укреплении рубля) стабилизировались на уровне около 200 тыс. руб./кв. м, в сентябре (при новом ослаблении рубля) упали до 190,5, в декабре – до 182,6 (ниже уровня декабря 2014 года – 202,0 тыс. руб./кв. м – на 9,6%).

По разным данным, на первичном рынке жилья Москвы в 2015 году размер скидки составлял 2-15% летом и 5-25% осенью (в среднем 10-15%). Доля квартир, продающихся со скидкой, оценивается в 60–80%. Таким образом, коэффициент торга (отношение средних цен сделок к средним ценам предложения) равен 1,07-1,10.

Читайте также:  Черная магия заговор как отнять чужую удачу

В Московской области (рис. 2) на первичном рынке цены повышались до февраля (до 83,6 тыс. руб./кв. м), затем к апрелю понизились до 81,8 тыс., далее стабилизировались на уровне 82 тыс., в сентябре-декабре упали до 80,7-80,3 тыс. руб./кв. м (ниже декабря 2014 года – 81,0 тыс. руб./кв. м – на 0,9%).

На вторичном рынке цены росли до мая (95,8 тыс. руб./кв. м), затем плавно понижались до 94,0-93,9 тыс. в августе-сентябре, в октябре-декабре упали до 92,9-90,9 тыс. руб./кв. м (ниже уровня декабря 2014 года – 93,4 тыс. руб./кв. м – на 2,7%).

В Санкт-Петербурге (рис. 2) на первичном рынке цены повышались в январе (до 102,9 тыс. руб./кв. м), затем к июню снизились до 98,8 тыс. руб./кв м, к октябрю выросли до 103,8 тыс. руб./кв. м, но к декабрю опустились до 100,4 тыс. руб./кв. м – выше декабря 2014 года (98,0) на 2,4%%.

Таким образом, в столичных регионах в течение года существенной динамики цен предложения жилья не наблюдалось. На фоне драматических изменений объемов ипотечной поддержки и объемов сделок с квартирами продавцы упорно держали цены предложения без существенных изменений. В то же время застройщики объявляли различного рода акции, скидки, рассрочку, а покупатели сосредотачивали свой спрос на менее бюджетных квартирах, вследствие чего цены состоявшихся сделок весной-летом были в среднем на 10-15% ниже цен предложения. Осенью застройщики наконец-то перешли от политики высоких цен предложения и индивидуальных скидок к общему понижению цен предложения.

В других регионах ситуация складывалась аналогично.

Город Численность населения, тыс. чел. Средняя удельная цена предло жения в декабре, тыс. руб./кв. м
2014 2015
1 Барнаул 691,1 49,8 46,5 -6,6
2 Владивосток 603,2 95,0 96,8 +1,9
3 Владимир 350,5 55,1 52,7 -4,4
4 Воронеж 1003,6 52,0 45,8 -11,9
5 Екатеринбург 1429,4 76,2 70,7 -7,2
6 Иркутск 606,1 60,9 57,9 -4,9
7 Казань 1176,2 66,6 65,3 -2,0
8 Кемерово 540,1 53,5 49,1 -8,2
9 Киров 508,1 50,9 47,7 -6,3
10 Красноярск 1017,2 61,4 54,8 -10,7
11 Москва* 11979,5 226,6 218,5 -3,6
12 Московская обл.** 5800,0 93,4 90,9 -2,7
13 Новосибирск 1523,8 65,6 60,4 -7,1
14 Омск 1160,7 48,7 46,7 -4,1
15 Первоуральск 125,4 42,9 38,6 -10,0
16 Пермь 1013,9 56,5 52,7 -6,3
17 Рязань 527,9 48,0 45,8 -4,6
18 Самара 1171,7 64,6 62,6 -3,1
19 Санкт-Петербург 5128,0 103,0 103,0
20 Смоленск 331,0 51,3 46,9 -8,6
21 Ставрополь 412,3 39,0 37,6 -3,6
22 Сургут (Тюм. об.) 340,0 78,5 71,3 -9,2
23 Тобольск (Тюм. о) 110,0 49,2 44,3 -10,0
24 Тольятти СО 719,1 48,3 44,8 -7,2
25 Тюмень 657,0 63,8 58,9 -7,7
26 Ульяновск 638,1 43,5 41,2 -5,3
27 Челябинск 1183,9 47,0 41,6 -11,5
28 Шахты (Рост. об.) 237,6 34,2 34,8 +1,8
29 Ярославль 1271,8 57,3 53,6 -6,5

На первичном рынке по итогам года изменения средних цен предложения жилья в городах выборки были разнонаправленными (рис. 4 и табл. 2). В Москве снижение составило 9,6%, в Рязани 6,2%, в Самаре 4,9%, Ростове-на-Дону 4,7%, в Тюмени 3,9%. В ставрополе, Москровской области – менее 1,4%. Но в Екатеринбурге (+1,4%), Санкт-Петербурге (+2,4%), Ярославле (+4,5%), Казани (+10,2%) цены выросли.

Таким образом, цены на вторичном и первичном рынке жилья городов России снижались, но обвала цен не произошло. В целом рынок жилой недвижимости оказался одним из наиболее устойчивых сегментов экономики, что говорит об эффективности комплекса антикризисных мер, принятых властями и застройщиками.

Город Средняя удельная цена предло жения в декабре, тыс. руб./кв. м Изменение к дек. 14, %
2014 2015
1 Екатеринбург 65,5 66,4 +1,4
2 Казань 57,1 62,9 +10,2
3 Москва 202,0 182,6 -9,6
4 Московская обл. 81,0 80,3 -0,9
5 Ростов-на-Дону 53,1 50,6 -4,7
6 Рязань 40,5 38,0 -6,2
7 Самара 57,0 54,2 -4,9
8 Санкт-Петербург 98,0 100,4 +2,4
9 Ставрополь 35,3 34,8 -1,4
10 Тюмень 57,0 55,1 -3,3
11 Ульяновск 38,0 38,0
12 Ярославль 50,6 52,9 +4,5

Внутренние факторы, определившие динамику цен в 2015 году

После падения объема ипотечных сделок в январе-феврале 2015 года, вызванного резким ростом ключевой ставки ЦБ РФ (до 17,5%) и соответственно ставок по ипотечным кредитам (до 18-21%), принятые правительством меры по поддержке строительной отрасли (мартовское решение о субсидировании ипотечной ставки на первичном рынке) привели к росту количества ипотечных сделок и тем самым предотвратили возможный коллапс жилищного строительства. В дальнейшем, по мере последовательного снижения ключевой ставки (до 11,0% 31 июля) снижалась и ставки ипотеки, которая в 1 квартале составила в среднем 14,5%, во 2-4 квартале 13,3-13,5%.

В Москве (рис. 5) количество ипотечных сделок с 4,5 тыс. в декабре 2014 года упало до 1,7 тыс. в январе, 2,3-2,7 тыс. в феврале-марте. Затем к июню оно выросло до 3,5 тыс., к июлю – до 4,1 тыс. Но в августе-ноябре, на фоне падения доходов населения и неустойчивой ситуации в валютно-финансовой сфере, рост объема поглощения ипотеки прекратился, и было зарегистрировано всего 2,6-2,9 тыс. ипотечных сделок. За 12 месяцев этот показатель снизился на 32,5% (с 43200 до 29145).

В настоящее время официальные данные о количестве сделок на рынке недвижимости Росреестром пока не объявлены. Руководитель Управления Росреестра по г. Москве Игорь Майданов на прессконференции в ТАСС отметил, что в Москве из-за непростой экономической ситуации ипотеку стали оформлять реже на 22%, чем годом ранее.

Снижение объема поглощения ипотеки наряду с общим снижением платежеспособности населения привело к падению объема предъявленного спроса, по экспертным оценкам – на 40%.

Это привело к снижению количества сделок на вторичном и первичном рынке жилой недвижимости.

Количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в Москве упало с 3,2 тыс. в декабре до 1,3-1,4 тыс. в феврале-марте, в апреле выросло до 2,1 тыс., но далее начало снижаться и в августе-ноябре возвратилось к 1,3-1,6 тыс. За 12 месяцев этот показатель снизился на 24,4% (с 20865 до 16678). По сообщению Игоря Майданова, по итогам 2015 года сокращение количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве составило 11%.

На вторичном рынке количество сделок купли-продажи (мены) упало с 16,9 тыс. в декабре до 5,9 тыс. в январе, затем повышалось до 13,0 тыс. в марте, снизилось до 7,0 тыс. в мае, но к июлю выросло до 8,8 тыс. В августе-сентябре и в этом сегменте произошло падение числа сделок – до 7,4 тыс. и 7,7 тыс. соответственно, в октябре-ноябре данный показатель вырос до 9,3 тыс. За 12 месяцев этот показатель снизился на 38,9% (с 136698 до 98441). По словам Игоря Майданова, общее количество зарегистрированных прав на жилые помещения по сравнению с 2014 годом уменьшилось на 9%.

Снижение спроса и поглощения жилья привело к росту объема «зависшего» в прайсах предложения.

На вторичном рынке Москвы (рис. 5) рост предложения произошел с апреля-мая (с 38-40 тыс. до 52-56 тыс. квартир в месяц), на первичном – с августа (с 17-18 тыс. до 30-38 тыс. квартир в месяц). «Зависание» предложений вследствие снижения темпов поглощения вместе со снизившимся спросом привело к снижению цен на рынке.

На вторичном рынке жилья Московской области (рис. 6) объем предложения повышался с 34,8 тыс. в январе до 53-54 тыс. в мае-июне, и далее сохранялся на уровне 50-52 тыс. квартир в месяц. На первичном рынке предложение было более стабильным (85-86 тыс. квартир), что объясняется приблизительно одинаковым темпом поглощения и нового строительства/предложения. Но в ноябре-декабре предложение снизилось до 82-81 тыс. шт. вместе с сокращением количества вновь начатых строек.

В то же время объемы ввода жилья также начали снижаться в ряде регионов (рис. 7). За год объем ввода в РФ составил 1169,4 тыс. квартир общей площадью 83,8 млн кв. м – снижение на 0,5% (в 2014 году было введено 84,2 млн кв. м жилья).

В то же время в Москве объемы ввода демонстрирует положительную динамику на том заделе, который был создан в докризисный период: введено 3781 тыс. кв. м – рост на 15,8%. При этом в Старой Москве продолжалось снижение объемов ввода после годичного моратория на выдачу разрешений на строительство жилья при смене руководства города – до 1360 тыс. кв. м (-17%).

В Петербурге, в отличие от Москвы, снижение объема продаж ДДУ в 2015 году существенно сказалось на финансовом положении застройщиков и быстро привело к снижению объемов ввода до 3031 тыс. кв. м (на 7,1%).

В 2016–2018 годах не только регионы, но и Москву ждет серьезное снижение объемов жилищного строительства: количество выданных разрешений на строительство жилых объектов сократилось на треть. Одновременно снизится объем предложения и продолжится снижение объемов поглощения площадей.

Снижение объемов поглощения жилья в Москве и области на первичном рынке привело к снижению объема привлекаемых средств дольщиков, что в совокупности с сокращением объемов кредитования банками застройщиков создало для них значительные финансовые трудности и поставило некоторых на грань банкротства, например, компанию «СУ-155». Как высказался министр строительства Михаил Мень на заседании президиума общественного совета при Минстрое РФ, в компании полагали, что российская экономика будет расти бесконечно. Компания стала жертвой кризиса и неверно выбранной финансовой модели, рассчитанной на постоянный рост рынка.

Как пишет «Российская газета» со ссылкой на данные Генеральной прокуратуры РФ, почти повсеместно в России застройщиками не соблюдаются сроки передачи квартир по договорам долевого участия (ДДУ). В целом в правоохранительные органы за девять месяцев 2015 года, по данным Генпрокуратуры, обратились 537 участников долевого строительства — на 229 человек больше, чем за аналогичный период прошлого года. Возбужденных уголовных дел тоже стало больше — 362 (214). В России сейчас насчитывается 510 проблемных домов (в 2014-м их было 577) и 42,5 тыс. пострадавших дольщиков (47,6 тыс.), приводит «РГ» данные Минстроя РФ. При этом проблемы с жильем, которое возводится по ФЗ-214 (о долевом строительстве), отсутствуют в 29 регионах России.

На столичном строительном рынке наблюдается снижение активности инвесторов, сообщил на пресс-конференции руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев: в настоящее время на 30% сократилось количество запросов на получение градостроительных планов земельных участков со стороны инвесторов, что, безусловно, связано с кризисом».

Таким образом, рынок жилой недвижимости городов России в 2015 году находился в стадии рецессии, однако, несмотря на напряженную макроэкономическую ситуацию, существенного падения показателей (объемов ввода и строительства, объемов поглощения жилья и ипотеки, цен предложения на первичном и вторичном рынке) пока не произошло.

Внешние (макроэкономические) факторы, определившие динамику цен

Эти драматические изменения макрофинансовых параметров привели к снижению ВВП на 3,7%, инвестиций в основной капитал на 8,4%, оборотов розничной торговли на 10% (табл. ). При этом торговый оборот в крупных городах снизился сильнее среднероссийского (рис. ): в Москве на 14%, Екатеринбурге на 12,5%.

Дина­мика ВВП Дина­мика инвес­ти­ций в основ­­ной ка­пи­тал Ком­мерчес­кий гру­зо­обо­рот пред­при­ятий транс­пор­та Обо­рот роз­нич­ной тор­гов­ли Реаль­ные рас­полага­емые де­неж­ные до­ходы
в % к
2014 г.
в % к
1990 г.
в % к
2014 г.
в % к
1990 г.
в % к
2014 г.
в % к
2014 г.
в % к
2014 г.
в % к
1990 г.
в % к
2014 г.
в % к
1990 г.
96,3 115,1 91,6 67,9 100,2 80,2 90,0 244,5 96,0 96,0

Основной драйвер рынка жилой недвижимости – доходы населения – изменились следующим образом. Реальные располагаемые доходы снизились на 4,0% (впервые с 1999 года), при этом за счет роста инфляции номинальные доходы выросли на 17,5%. Снижение доходов ведет к сжатию потребительского спроса и активному переходу населения на сберегательную модель финансового поведения.

Прогноз динамики макроэкономических параметров на 2016 год

Минэкономразвития РФ в 2015 году в ходе подготовки бюджета 4 раза пересматривало свои макроэкономические прогнозы на 2015 год: в феврале в сторону ухудшения, в мае – улучшения, в августе и затем в ноябре – снова ухудшения (табл. 4).

В конце сентября, когда нефтяной тренд снова изменил свое направление, МЭР отказался от трехлетнего горизонта при разработке бюджета на 2016 год в пользу однолетнего (власти не готовы объявлять негативные прогнозы на два-три года вперед), и заложил в базовый сценарий на 2016 год начало восстановления экономики.

Прогноз развития рынка жилой недвижимости Москвы

Рассчитанный в июне 2014 года прогноз на 2015 год развития рынка жилья Москвы в части первичного рынка (рис. 15) оказался завышенным по показателям поглощения (на 17%), совпал с фактическими данными по цене (снижение на 9-10% относительно фактических данных декабря 2014 года) и занижен по объему предложения (на 12%). На 2016 год предполагалось дальнейшее снижение цен на 3-4%.

Прогноз для вторичного рынка (рис. 16) близко совпал с оценкой основных показателей (спрос, предложение, цена), за исключением более низкой оценки объема поглощения (на 12%).

В настоящее время мы сохраняем на 2016 год прогноз основных показателей развития рынка жилой недвижимости Москвы от июня 2014 года: на первичном рынке – дальнейшее понижение спроса, снижение объема предложения ниже объема предъявленного спроса, снижение цен на 4-5%; на вторичном рынке – дальнейшее снижение спроса, сохранение объема предложения, снижение объема поглощения и цен на 4-5%.

Рассчитанный в марте 2015 года прогноз развития рынка жилья Московской области в части первичного рынка (рис. 17) оказался завышенным по спросу и поглощению и заниженным по объему предложения. Прогноз цены практически совпал с фактическими данными (снижение на 1,3%). На 2016 год прогнозируется дальнейшее снижение спроса, предложения, объема поглощения и цен (на 2-3%).

Прогноз для вторичного рынка (рис. 18) на 2015 год несколько завышен по спросу и поглощению, занижен по предложению, а также оказался выше фактических данных по цене (на 2%).

На 2016 год прогнозировалось дальнейшее снижение спроса, предложения, поглощения, а также снижение цен на 2-3%. В настоящее время мы сохраняем прогноз на 2016 год от марта 2015 года.

Экспертные мнения серьезных операторов рынка не противоречат результатам модельных расчетов.

Глава Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень, говоря о причинах падения цен, отметил, что «турбулентности в экономике» сказываются на спросе, и в этой ситуации застройщикам необходимо забыть о сверхприбылях и «работать так, как работает весь мир, в пределах разумной доходности».

В то же время в Московском регионе, несмотря на кризис, девелоперы чуть ли не каждый день анонсируют все новые жилые проекты. В частности, в конце ноября компания «Самолет девелопмент» объявила о планах строительства жилого района «Пригород лесное» площадью 3,5 млн кв. м в поселке Молоково, к юго-востоку от Москвы. Проект предусматривает возведение 140 жилых домов более чем на 80 000 жильцов. Строительство должно начаться в декабре 2015 г., а завершить проект компания рассчитывает к 2029 г., сообщает газета «Ведомости».

Появились новости и о проекте строительства 6,7 млн кв. м недвижимости, в том числе 3 млн кв. м жилья, в районе деревни Саларьево на территории Новой Москвы (компании «Лаут», ПИК и др.).

Таким образом, прогнозируемое продолжение рецессии на рынке жилой недвижимости городов России не означает обвала рынка, по крайней мере в 2016 году. Рынок жилой недвижимости показал свою устойчивость к неблагоприятному воздействию макроэкономических и политических трудностей, как по причинам его меньшей вовлеченности в глобальный рынок, так и по причине своевременной поддержки со стороны государства.

Сергей Геннадиевич Стерник – д.э.н., проф. кафедры «Оценка и управление собственностью» Финуниверситета при Правительстве РФ

Геннадий Моисеевич Стерник – Председатель Комитета по аналитике и консалтингу Московской ассоциации риелторов

Источник

Читайте также:  Скачать игру про магию и драконов
Поделиться с друзьями
Расскажем обо всем понемногу